Urbane Multi-Level-Logistikzentren – eine Lösung für das Klima 

Steigende Energiekosten, rare urbane Gewerbeflächen: Nachhaltig geplante mehrgeschossige Logistikimmobilien können helfen, die Situation zu entschärfen und CO2-Emissionen deutlich zu reduzieren.

Der traditionelle Einzelhandel kommt immer weiter unter Druck, weil sich das Konsumentenverhalten durch die Digitalisierung drastisch in Richtung Onlinehandel verändert hat. Gegen die riesige Auswahl an Produkten und die bequeme Same-Day-Lieferung kommt er nicht an. Das bedeutet aber auch, dass die Zahl der im urbanen Bereich auszuliefernden Sendungen deutlich zunehmen wird. Das Paketvolumen wird in Deutschland laut Bundesverband Paket- und Expresslogistik bis zum Jahr 2025 von heute vier auf 5,7 Milliarden Sendungen anwachsen. Um schnelle und umweltfreundliche Lieferungen zu garantieren, sollten Logistikzentren so verbrauchernah wie möglich angesiedelt sein. Das Dilemma: In der Stadt stehen dafür immer weniger Flächen zur Verfügung. Eine Lösung sind mehrgeschossige „Multi-Level“-Logistikgebäude – durch sie können je nach Grundstück mehr Nutzflächen generiert werden. In diesen Immobilien werden die Logistik bzw. die verschiedenen Nutzungen gestapelt.

Goodman ist einer der ersten Immobilienkonzerne in Deutschland, die ein solches Projekt in bester städtischer Lage vorantreiben. „Wir wollen, dass die Logistik- und Gewerbeimmobilienbranche, in der wir aktiv sind, auch den nächsten Schritt macht. Dass wir hier wirklich neue nachhaltige Standards in urbanen Umfeldern etablieren, dafür werben wir“, sagt Christof Prange, Geschäftsführer von Goodman in Deutschland.

Christof Prange

Geschäftsführer von Goodman Deutschland

Herr Prange, die Nachfrage nach Logistikimmobilien ist nach wie vor hoch, Flächen sind dagegen rar. Was sind die nachhaltigen Lösungen für Gewerbeflächen der Zukunft?

Wir erkennen die gleichen Muster, die es schon mal während der industriellen Revolution gab. Menschen konzentrieren sich stark in Ballungsräumen, dort ist die Ressource „Land“ aber nicht duplizierbar. Was also tun? Bereits in der Vergangenheit wurde erkannt, dass sich Flächen und Nutzungen stapeln lassen. Innerstädtische Multi-Level-Logistikkonzepte, also mehrgeschossige Logistik- und Auslieferungsgebäude, bieten hier eine nachhaltige Lösung mit geringem Platzanspruch. Gerade der Onlinehandel befeuert den Bedarf nach urbaner, zeitnaher Distribution. Dafür benötigen wir citynahe Umschlagpunkte. Die Standorte müssen einerseits an leistungsstarke Verkehrsinfrastruktur angebunden sein und sich gleichzeitig verträglich in das Stadtgefüge integrieren. Der richtige Standort verhindert unnötigen Verkehr, reduziert Feinstaub und entlastet die Infrastruktur. Zur Reduktion von CO2 setzen wir für die letzte Meile zusätzlich auf E-Fahrzeuge oder E-Lastenfahrräder, die natürlich auch eine Ladeinfrastruktur in der Immobilie benötigen. Auch das stellt besondere Ansprüche an die Multi-Level-Logistikkonzepte.

Goodman plant nun in Hamburg ein solches Beispiel für nachhaltige urbane Logistik – in bester Lage.

Am Ende des Tages liegt ein großes Sparpotenzial beim Nutzer selbst.

Was zeichnet die Hamburger Immobilie aus?

Zuerst einmal liegt sie im zentralen Hamburg-Billbrook, einer der gefragtesten Lagen für Last-MileLogistik und Quick-Commerce der Hansestadt. Mit 25.000 Quadratmetern Gewerbefläche, 2.500 Quadratmetern Büro- und Sozialfläche sowie ausreichend Parkplätzen für Pkws und Kleintransporter auf mehreren Ebenen erfüllt sie alle Anforderungen für eine urbane, nachhaltige Multi-Level-Immobilie. Das Stadtzentrum ist nur zwei Kilometer entfernt und die Lage damit bestens geeignet für die Logistik der letzten Meile – genauso wie die Verkehrsanbindung. Der Standort bietet eine direkte Anbindung ans Wasser und an die Schiene über das Terminal für den kombinierten Verkehr in Moorfleet. Damit liegt er zum einen direkt am innerstädtischen Ring 2 und zum anderen in unmittelbarer Nähe zu den leistungsfähigen Autobahnen A1 und A25. Zusätzlich kommt hier das Nachhaltigkeitsprogramm GreenSpace+ von Goodman zum Tragen. Ein Fokus liegt auf der Verwendung von Baustoffen, die sich durch Nachhaltigkeit auszeichnen und deren CO2-Bilanz vollständig ausgeglichen wird. Daneben bildet die Energieeffizienz einen weiteren Schwerpunkt, dem durch viel Tageslicht im Gebäude sowie energieeffiziente Beleuchtungssysteme, Datenerfassung in Echtzeit und Photovoltaikanlagen Rechnung getragen wird. Die Art der Landschaftsgestaltung soll die Biodiversität erhöhen. Dank Ladestationen für Elektrofahrzeuge wird die E-Mobilität gefördert. Der Schlüssel zum Erfolg im Wettbewerb sind kurze Wege, Zuverlässigkeit und nachhaltige Konzepte.

Warum stellen Multi-Level-Logistikkonzepte besonders hohe Anforderungen an die Immobilienentwickler?

Wann immer man Neuland betritt, gibt es keine Vorgaben und Standardisierungen. Und das heißt, man durchläuft einen viel aufwendigeren Prozess der Planung. Dort ergeben sich Aspekte, die Sie in keinem Lehrbuch finden. Ein Beispiel etwa sind die internen Warenströme. Die Abfertigung der anliefernden Lkws erfolgt aufgrund des hohen Gewichts ebenerdig. So verfährt man auch mit der Lagerung. Die Waren müssen dann aber über Fördersysteme vertikal verteilt und schließlich in den oberen Geschossen an die Kleintransporter zur Auslieferung übergeben werden. Diese Abläufe müssen bis ins kleinste Detail durchdacht sein. Die Entstehung einer Multi-Level-Immobilie ist eben auch das Ergebnis eines intensiven Dialogs mit unseren Nutzern, um das beste Konzept zu verwirklichen.

Die Kosten für Energie steigen rasant – dies betrifft besonders energieintensive Branchen wie die Logistik. Welche Einsparungen bringen nachhaltige Ausstattungen von Multi-Level-Logistik‑ zentren?

Mit modernen LED-Leuchten werden gegenüber alten Anlagen auf Stand der 80er-Jahre etwa 60 Prozent Energie eingespart. In Verbindung mit einer professionellen Steuerung steigt der Wert sogar auf bis zu 80 Prozent. Auch das Verhindern von Wärmeverlusten sowie die Installation von Photovoltaikanlagen, um grüne Energie zu erzeugen, die bestenfalls dann auch am Objekt direkt verbraucht wird, spielen hier eine große Rolle. Zum Heizen eignen sich sehr gut Wärmepumpen – letztlich ist es ein Mix aus allen möglichen nachhaltigen Lösungen. Doch am Ende des Tages liegt ein großes Sparpotenzial beim Nutzer selbst. Mit „Smart Metering“, also Datenerfassung von Verbräuchen, lässt sich ein Bewusstsein dafür schaffen, wo Energie unnötig verbraucht wird und wo Optimierungspotenzial liegt. Als strategisch langfristiger Immobilieninvestor werden wir hier eine innovative Hardware zur Verfügung stellen. Wird diese sinnvoll genutzt, garantiert sie auch signifikante Einsparungen beim Nutzer.

GOODMAN IN DEUTSCHLAND